Обязательная оценка недвижимости

Важно отметить, что обязательная оценка объектов оценки. принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к

0
37
обязательная оценка недвижимости

Важно отметить, что обязательная оценка объектов оценки. принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, с привлечением к ее проведению независимого оценщика использовалась и до принятия Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации в целях защиты интересов государства как участника гражданских правоотношений.

К соответствующим правовым актам можно, в частности, отнести Указ Президента Российской Федерации от 18.08.96 № 1210 О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера и Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.98 № 989, Положение о порядке финансирования инвестиционных программ конверсии обороной промышленности за счет средств федерального бюджета и конкурсного отбора, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.98 № 143.

Федеральный закон от 21.07.97 № 123-ФЗ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества, принятый практически на год раньше Федерального закона от 29.06.2002 № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. содержал положения о привлечении оценочных организаций к работе комиссией по приватизации .

После принятия Федерального закона от 29.06.2002 № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации в соответствии со статьей 8 указанного закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В случае приватизации государственного или муниципального имущества в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, вступившего в силу 26.04.2002, начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение положений Федерального закона О приватизации государственного и муниципального имущества было принято постановление Правительства от 26.04.2002 № 270 О размере и видах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества. Указанное постановление установило, что затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества возложены на Российский фонд федерального имущества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.05.2002 № 369 утверждены правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества.
Под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами. В случае если нормативная цена представляет собой отрицательную величину, Минимущество России привлекает независимых оценщиков для определения нормативной цены.

Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации и в целях повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации, в соответствии со ст. 72 Бюджетного Кодекса Российской Федерации могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, осуществляющих оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества. вступившего в силу 26.04.2002, при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия на основе акта инвентаризации унитарного предприятия составляется передаточный акт. содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций.

Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия производится на основе данных промежуточного баланса, подготавливаемого на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации.

Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисляемых по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона О приватизации государственного и муниципального имущества. за вычетом балансовой стоимости объектов, не принадлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14.01.2002 № 7 О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности и в целях совершенствования экономических отношений, связанных с использованием результатов научно-технической деятельности, полученных при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, полностью или частично финансировавшихся за счет федерального бюджета, республиканского бюджета РСФСР и той части государственного бюджета СССР, которая составляла союзный бюджет, а также средств государственных внебюджетных фондов, стоимостная оценка прав на результаты научно-технической деятельности, подлежащих инвентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности, утвержденным вышеназванным постановлением, осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 Об утверждении стандартов оценки (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 29, статья 302 б).

В соответствии со ст. 1012. Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно Распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 13.05.2002 № 1185-р Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве&raquo ;, арендная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. П. 4 указанного распоряжения в целях реализации его положений предусмотрено выделение Минимуществом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков .

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 № 707 утвержден порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального Закона О приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с данным постановлением основанием для принятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, является направленное арендатором в Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор в соответствии с условиями договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальный орган) в двухмесячный срок рассматривает поступившие документы и привлекает независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда или меньше, Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в соответствии с договором аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика.

При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.12.2000 № 974 О порядке передачи на безвозмездной основе в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности утвержден Порядок передачи на безвозмездной основе в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, в целях частичной компенсации расходов на осуществление функций столицы Российской Федерации в соответствии со статьей 60 Федерального закона от 31.12.99 № 227-ФЗ О федеральном бюджете на 2000 год.

При этом в соответствии с п. 4 вышеназванного Порядка рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Оплата услуг независимых оценщиков, осуществляющих оценку указанных акций, а также реестродержателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на передаваемые акции, производится за счет средств Правительства Москвы.

В соответствии со статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии с распоряжением Минимущества России от 25.12.2000 № 1376-р. утверждающим Положение о Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности, создана Комиссия. которая:

  • рассматривает предложения, представляемые в установленном порядке структурными подразделениями Минимущества России, о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущества, закрепленного за казенными предприятиями или учреждениями;
  • принимает решение о рекомендуемом способе и порядке отчуждения соответствующего федерального имущества; готовит предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;
  • рассматривает возможность подготовки поручения территориальному органу Минимущества России о принятии решения по поступившему обращению;
  • дает рекомендации о дальнейшем использовании федерального имущества, если придет к заключению о нецелесообразности его отчуждения.

Для принятия обоснованного решения Комиссия изучает и анализирует, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости имущества, произведенной независимым оценщиком не ранее, чем за 3 месяца до представления отчета в органы по управлению имуществом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации .

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

  • при национализации имущества обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского Кодекса Российской Федерации .
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
  • Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
    1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ);
    2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ);
    3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ);
    4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ);
    5) реквизиция (статья 242 ГК РФ);
    6) конфискация (статья 243 ГК РФ);
    7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 статьи 252, п. 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 № 260 О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства Российский фонд федерального имущества наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Привлечение независимых оценщиков для оценки указанного имущества также осуществляется Российским фондом федерального имущества.

    Действие статьи 8 Федерального закона от 29.06.2002 № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

    Кроме случаев, предусмотренных ст. 8 Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации . необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других Федеральных законов.

    Например:

    в Федеральном законе от 26.12.95 № 208-ФЗ (ред. от 21.03.2002) Об акционерных обществах установлено:

    • привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (ст. 77);
  • при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении в случае оплаты акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик.
    • ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (ст. 1115);
    • что при отсутствии соглашения между наследниками оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком (ст. 1172).
    • в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника;
  • для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов);

  • оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

  • собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника;

  • имущество должника унитарного предприятия или должника акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи;

  • на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика;

  • учредители (участники) должника или собственник имущества должника унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом;
  • Cтатья 52 Федерального Закона от 21.07.97 № 119-ФЗ Об исполнительном производстве устанавливает, что:

    • оценка имущества должника производится судебным приставом исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
  • если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом исполнителем оценки, судебный пристав исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

  • сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом исполнителем, несет расходы по назначению специалиста.
  • Ваш коментарий очень важен для нас