Нормативно правовое обеспечение оценки земель

Тема 2.2. Понятие оценочной деятельности и организации работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения. Основная, вспомогательная и производственная земельно-кадастровая документация

0
55
понятие оценки земель

Тема 2.2. Понятие оценочной деятельности и организации работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения. Основная, вспомогательная и производственная земельно-кадастровая документация

Государственный земельный кадастр занимает особое положение в ряду других государственных и ведомственных кадастров (водного, лесного, градостроительного и т. д.). Исторически сложилось, что земельный кадастр в России включал такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое и экономическое описание земель, оценку земель.

В разное время и в разных странах содержание земельного кадастра и значение его составных частей отличалось. Содержание и значение каждой составляющей в общей системе ведения земельного кадастра зависело от существующих земельных отношений, потребностей интересов как общества в целом, так и отдельных его граждан. В дореволюционной России необходимые сведения о земле содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывали границы землевладений и отражали происходящие изменения в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части владения.

В «Поземельной книге» фиксировали обладателей прав на землевладения и отражали сведения о совершаемых с землей сделках. Такое документирование сведений о земле соответствовало сложившимся в то время земельным отношениям. Государство, имея такие сведения, могло выполнять фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права и решать межевые споры. После Октябрьской революции земельные отношения в России резко изменились. Вся земля была национализирована, объявлена всенародным достоянием и единой государственной собственностью.

Одновременно с этим она фактически перестала являться объектом налогообложения. В связи с этим отпала и необходимость в «Межевой книге» и в «Поземельной книге». В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла и состав сведений земельного кадастра, и порядок его ведения. Кадастр того времени представлял собой сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) — комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ) — расчетная величина, определённая в установленном порядке по утверждённым методикам и отражающая в денежном выражении представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его местоположении и использовании.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению (категории) и видам функционального использования (видам разрешённого использования) земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров и реестров.

Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков соответствующей категории и виду (видам) разрешённого использования (ВРИ) служат удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС), которые представляют собой величину кадастровой стоимости на единицу площади земель (земельных участков), рассчитанную для определённого кадастрового района, поселения (населённого пункта) и (или) кадастрового квартала.

Задача государственной кадастровой оценки земель – создание единой системы для налогообложения всех земель Российской Федерации. Результаты работ по государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости и не подлежат изменению до очередной кадастровой оценки земель, которая проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем один раз в 3 года. Функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальные органы.

Государственная кадастровая оценка земель и установление обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), актами Президента и Правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель», поручение Президента Российской Федерации от 17.03.2001 г. № Пр-496-ГС, поручение председателя Правительства Российской Федерации от 29.03.2001 г. № МК-П5-05449). Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большое значение для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.

Федеральный Закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ»

Постановление Правительства РФ от 17.09.2007 № 590 «О внесении изменений в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316»

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»

Нормативно-правовое обеспечение создания и эксплуатации ЗИС должно включать следующие группы документов:

1. Общие нормативно-правовые документы, определяющие: состав и структуру информационных ресурсов, создаваемых и используемых на территории страны, региона и муниципального образования; обязанности субъектов земельных отношений в области формирования информационных ресурсов; порядок информационного обеспечения органов государственной власти, местного самоуправления и других потребителей информации; основы обеспечения информационной безопасности органов власти и управления; основные положения по защите прав собственности на информационные ресурсы.

2. Документы, определяющие организационные принципы построения системы информационных ресурсов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований; порядок разработки и производства информационных систем и технологий для формирования и предоставления информационных ресурсов; требования по лицензированию деятельности предприятий и организаций в области информатизации органов власти и управления и сертификации их продуктов и услуг; порядок финансирования научно-методических и проектных разработок в области информатизации и информационного обслуживания органов федерального, регионального и муниципального управления.

3. Документы, регламентирующие процессы информационного взаимодействия субъектов земельных отношений: порядок информационного взаимодействия подразделений и служб федеральных и региональных органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления; порядок использования информационных ресурсов субъектами с различной организационно-правовой формой собственности.

4. Документы, определяющие методическое обеспечение процессов формирования информационных ресурсов, обеспечение условий для формирования единого информационного пространства: методические рекомендации и указания по разработке и приемке информационных систем, технологий, услуг и включению их в систему информационного обеспечения деятельности органов власти и управления; положения по созданию общесистемного информационно-лингвистического обеспечения.

5. Документы, регламентирующие процессы учета информационных ресурсов страны, регионов и муниципальных образований, порядок и правила регистрации информационных систем и баз данных, содержащих информационные ресурсы.

Приведенный перечень документов может быть расширен, так как состав и содержание вышеуказанных документов не охватывают отдельные аспекты формирования ЗИС, отсутствие правовых решений по которым в значительной степени тормозит процессы информатизации и прежде всего процессы формирования и использования информационных ресурсов для органов регионального и местного самоуправления.

Земельно-учетные данные отражаются в различных документах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех территориальных уровней форму.

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Между ними существует тесная взаимосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе планово-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земельном кадастре планово-картографическая документация играет более существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, отдельных видов угодий и получения их пространственных характеристик. Основой для наполнения такой документации служат различные материалы: съемки дистанционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом виде в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая планово-картографическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и площади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

Очень важен вопрос о точности представления геометрических данных об объектах. От этого зависят затраты на наполнение земельно-кадастровой базы данных и объемы хранящейся информации. В соответствии с данными по видам работ, осуществляемым в мире в этой области, для конкретной базы данных выбирается базовый масштаб картографических материалов с соответствующей точностью. Например, для картографирования сельских населенных пунктов Российской Федерации принят масштаб плана 1:2 000.

Набор планово-картографических материалов, необходимых для получения полной учетной информации, для каждого конкретного административно-территориального образования может быть свой. Это зависит от наличия этих материалов на период сбора материалов для данной территории, их соответствие действительности на период выполнения работ и на перспективу, стоимости их получения, сложности обработки информации, целесооб¬разности использования той или иной информации. В настоящее время планово-картографические материалы могут быть представлены, как в виде традиционных графических материалов, так и в цифровом виде.

Так как территории административных областей (краев) значительны по площади, то наиболее целесообразно использовать в виде обзорных материалов (или для получения количественных и качественных данных) материалы дистанционного зондирования, полученные из космоса.

Основу текстовой базы данных составляют материалы учета количества и качества земель, собираемые и хранимые землеустроительной службой в традиционной (бумажной) форме или в электронном виде, а также информация о недвижимости, инфраструктуре и другая информация, связанная с землей, представляемая в муниципальные, коммунальные органы и другие ведомства.

Другим источником информации являются статистические материалы, имеющие цифровую форму, и удобные для непосредственного использования, среди которых особо выделяется государственная статистика, позволяющая зафиксировать изменения в народном хозяйстве, составе населения, уровне его жизни, развитии культуры, наличии и использовании материальных резервов, соотношении и развитии различных отраслей хозяйства и др.

Для получения статистических данных обычно используется единая методика сбора информации. В России, кроме Госкомстата РФ, эту работу проводят также некоторые отраслевые министерства. В качестве групп показателей по отраслям статистики можно использовать следующие: промышленность; природные ресурсы и окружающая среда; технический прогресс; сельское хозяйство и заготовки; капитальное строительство; транспорт и связь; торговля; труд и заработная плата; население, здравоохранение и социальное обеспечение; народное образование, наука и культура; бюджеты населения; жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание населения; материально-техническое снабжение и переписи; финансы.

Статистическая отчетность различается по периодичности и может быть суточной, недельной, полумесячной, квартальной, полугодовой и годовой. Кроме того, отчетность может быть и единовременной.

Третьим источником информации являются текстовые материалы (статьи, книги, отчеты о наличии и распределении земель и др.), отличительная особенность которых состоит в том, что они, несмотря на большой фактический материал, они не всегда представлены в специально классифицированном виде и не обеспечивают точную пространственную локализацию данных.

– сведения о крестьянских, фермерских и иных сельскохозяйственных предприятиях, ассоциациях и объединениях (идентификационный номер, площадь и т. д.);

– сведения о крупных сельскохозяйственных предприятиях, имеющих большое народнохозяйственное, научное, опытно-экспериментальное и иное значение;

– сведения о землевладениях и землепользованиях на массивах несельскохозяйственных категорий земельного фонда, имеющих федеральное или региональное значение;

– сведения об ограничениях и обременениях субъектов земельных отношений, связанных с рациональным и эффективным использованием земель федерального и регионального подчинения;

– сведения о собственниках, землевладельцах и землепользователях, расположенных на территории областного (краевого) центра и городов областного (краевого) подчинения.

– площади и качественные характеристики участков с негативным антропогенным и природным воздействием (при условии, если они занимают площадь, достаточную для влияния на выход сельскохозяйственной продукции более 5-15% зависимости от вида признака) или представляют угрозу для жизнедеятельности человека (например, загрязнение радиоактивными продуктами);

– площади и качественные характеристики земель особого правового режима использования федерального и регионального уровня;

При формировании системы земельно-учетной документации должна быть использована следующая информация других ведомств:

– материалы почвенных, геоботанических и других наземных обследований, осуществляемых службами МСХ, Минприроды, РосИМЗа;

– исходная, собираемая на момент создания базы данных о наличии земель (их распределении и качестве, оценка земель и другие данные);

– многолетние наблюдения основных качественных характеристик земель, статистическая информация о результатах сельскохозяйственного производства, метеоданные.

В зависимости от назначения и содержания различают основные, вспомогательные и первичные земельно-учетные документы.

Основные земельно-учетные документы предназначены для отражения полной учетной информации о каждом субъекте и объекте земельных отношений. Основными учетными документом в землевладении (землепользовании) является земельная книга и план (карта) земель.

В районной (городской) земельной службе таким документом является Государственная кадастровая книга земель. В этом документе помимо данных количественного и качественного учета отражаются данные регистрации (в сокращенном виде), бонитировка почв, данные экономической оценки земель.

Вторым по значимости учетным документом является карта землевладений и землепользований, которая дает информацию об их расположении.

Основным отчетным документом на уровне землевладения (землепользования) является экспликация земель или поконтурная ведомость, в которой отражаются данные количественного учета земель в разрезе всех видов и подвидов угодий. На уровне административного района, субъекта Российской Федерации и Федерации в целом отчетным документом является Отчет о наличии и распределении земель (земельный баланс рай¬она). Этот документ является формой статистической отчетности и одинаков на всех территориальных уровнях.

Вспомогательные документы дополняют и поясняют сведения, приведенные в основных документах. Вспомогательным документом, который обеспечивает взаимосвязь между Государственной земельно-кадастровой книгой и районной картой является Список землепользований. Другими вспомогательными документами являются рабочие тетради, приложения к отчетам, пояснительные записки, очерки, картограммы, диаграммы.

Первичные документы отражают фактическое состояние дел и являются основой для внесения учетных записей. Первичные документы составляются в момент выполнения работ в натуре. Любое изменение в использовании земель должно быть зафиксировано в первичных документах.

– материалы съемок, корректировки плана, инвентаризации земель, контрольных обмеров площадей, ведомости вычисления площадей;

– материалы почвенных, агрохимических, мелиоративных, геоботанических обследований, материалы землеустройства и лесоустройства;

1. Деление земельного фонда РФ на категории земель как основа для дифференцированного подхода к его оценке

4. Использование принципа наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке земельных участков

11.Роль и значение государственного земельного кадастра как важнейшего инструмента информационного обеспечения управления земельными ресурсами

Ваш коментарий очень важен для нас