Налог при продаже квартиры, сумма

Какие налоги должен уплатить продавец при продаже квартиры и другого жилого имущества

0
38
каким налогом облагается квартира

Довольно таки часто перед продавцами становится вопрос об уплате налога при продаже квартиры. Практически все слышали о том, что продажа квартиры облагается налогом. Но нет четкого понимания, кто должен уплачивать этот налог и какова сумма налога при продаже квартиры. Попробую эти моменты разъяснить.

ВНИМАНИЕ! В НК РФ внесены изменения. Читайте эту статью.
Первый вопрос. В каких случаях продажа квартиры облагается налогом? А также продажа жилого дома, комнаты, жилого помещения, дачи или земельного участка. На всякий случай дам ссылочку на статью 217 п.17.1 Налогового кодекса РФ. но вкратце основных моментов два:

  • если указанное имущество находится в собственности гражданина более трех лет, то его продажа налогом не облагается. То есть смотрим на дату выдачи Свидетельства о государственной регистрации права на имущество и, если три года уже есть, все, не заморачиваемся.
  • этот самый гражданин, который собрался имущество продавать, должен быть налоговым резидентом России. А то я однажды чуть не промухала – собственник оказался гражданином Украины, а это уже будет другая история.
  • Если Свидетельство о госрегистрации получено на основании договора купли – продажи, дарения, мены или на основании приватизации, то три года исчисляется со дня выдачи Свидетельства.
  • Если имущество получено по наследству, то дата исчисляется со дня открытия наследства.
  • Если вы выплачивали пай за кооперативную квартиру, то трехгодичный срок исчисляется с момента выплаты этого самого пая.

Правда в случае наследства и кооператива я бы посоветовала сходить в налоговую и проконсультироваться, хотя бы просто для того, чтобы себя обозначить. Как правило, регистрирующие органы смотрят только на дату выдачи документа, но не вникают, на каком основании собственность возникла. Поэтому не исключено, что «письмо счастья» вам придет и налоговую посетить-таки придется.
Таким образом, уплате налога подлежит сумма, полученная от продажи квартиры (комнаты, жилого дома, участка, жилого помещения), если указанное имущество находится в собственности менее трех лет.

Третий вопрос. Какова эта самая сумма налога, которая подлежит уплате при продаже?
Как и другой подоходный налог это 13% от полученного дохода. У меня были клиенты, которые, продавая квартиру за два миллиона рублей, готовились заплатить налог в размере 260 000 тысяч рублей. На первый взгляд, они были правы – 13% от 2 млн. как раз и есть сумма равная 260 т.р. Но столько денег платить, конечно же, не надо. Потому как существует понятие налогового вычета.

Что нам говорит НК РФ, ст.220 п.1
— при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

Если вернуться к вышеприведенному примеру, то сумма налога с продажи квартиры составит: 2000000 – 1000000 = 1000000*13%= 130 000 руб. то есть вдвое меньше, уже хорошо.
Читаем Налоговый Кодекс дальше:
— вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, …, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…
Что это значит? Возвращаемся к нашему примеру. Допустим, продаем квартиру за 2 млн. Можем воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. А можем заглянуть в документы или сами вспомнить, что покупали то мы эту квартиру за 1.5 млн. и в таком случае можем уменьшить налогооблагаемую базу на эти самые 1500000 рулей: 2000000 – 1500000=500000*13%=65000. О, уже в четыре раза меньше. Красота!
Смех смехом, но про этот момент знает очень мало клиентов.
Еще меньше клиентов знают о том, в фактические расходы могут быть включены:

  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты,…, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. Правда, это только в том случае, если вы покупали новостройку без отделки.

Образно говоря, если вы приобретали стройвариант на сумму 1500000, потратили на ремонт 500 000(что можете подтвердить чеками), то, в случае продажи квартиры за 2000000 рублей, налог платить не будете. А если на ремонт потрачено более 500 т.р. то государство вам еще и должно останется. Шутка!
Что касается приобретения не квартиры, жилого дома не оконченного строительством, то в расходы можно будет включить еще, например, расходы по подключению к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Успехов!

Этот вопрос возникает постоянно, поэтому чуть не каждую неделю дергаем налоговую на предмет — не изменилось ли чего?
На сегодняшний момент (август 2012) ситуация такова, что налог платится с объекта.
То есть, если квартира в собственности менее трех лет и продается за 3 млн. то, применив стандартный налоговый вычет в один миллион рублей, получаем налогооблагаемую базу в 2 млн. рублей и. соответственно, сумму к выплате 260 000 рублей. Если собственников двое, то каждый из них будет должен заплатить по 130 000 рублей налога.

А как же разъяснения ИФНС по данному вопросу? Письмо ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц
Дата публикации: 02.11.2012. Там как раз говорится совершенно обратное!

Евгения, большое спасибо за такое важное замечание.
После публикации упомянутого письма мы звонили в налоговую, так как этот вопрос волнует многих наших продавцов.
В налоговой ответили примерно следующее:
— Ничего не знаем. До нас еще не дошло, берем с объекта, а не с человека.
С одной стороны — да, разясняющее письмо есть и в соответствии с ним, налог должен браться с человека.
С другой стороны, на практике, налоговая скореее всего предъявит иск.
Суд не нужен никому, ни риэлторам, ни клиентам.
Даже если будет принято решение в пользу продавца (как показывает практика не все так однозначно) — а потерянное время и нервы?

Ваш коментарий очень важен для нас